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北京房屋买卖咨询律师

2021-05-31 00:00? ???作者:北京房产律师

  有很多的朋友们会考虑购买房屋,尤其是一些家庭经济相对比较宽裕的人们会考虑购买二套房,而要购买二套房的话,要了解一下相关的手续办理和所需交纳的税费的问题,那么二套房买卖需要交什么税?

  一、二套房买卖需要交什么税

  个人二手住房买卖,卖方需缴纳增值税及附加、个人所得税等税种,买方需缴纳契税等税种。

  增值税及附加,税率为计税价格(一般为合同价格,合同价格低于计税评估价的,按计税评估价征收)的5.6%,购房时间(按不动产权证、房产证或契税税票时间孰先原则)满2年免征增值税。

  个人所得税普通住房按1%征收,购房时间满5年且为家庭(家庭成员包括配偶、未成年子女)省内唯一住房可免征个人所得税。

  个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  二、银行怎么认定二套房

  银行对的认定有以下七种情形:

  1、父母名下有住房,以未成年子女名义再购房

  根据新的政策,家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女,即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时,就会按照二套房政策执行。

  2、未成年时名下有房产,成年后再贷款购房

  根据目前银行认贷又认房,如果不出售现有房产的情况下,再贷款购房是属于二套房的,将按照二套房的政策执行。如果按过去政策,未成年时的房产只要没贷款,再申请房贷不算二套。

  3、个人名下有全款购买的住房,再贷款购房

  过去只认贷,这种情况不算二套房,但现在加了认房,虽然没有贷过款,但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产,在不卖掉且申请贷款的情况下,也会被认定为二套房。

  4、个人名下有贷款购买住房,结清出售后再贷款购房

  目前银行对二套房认定是认房又认贷,也就是说虽然贷款买的房产出售以后,家庭名下已没有任何住房,但因为其之前有贷款记录,再申请房贷也会被算做二套房。

  5、首次购房使用商业贷款,再次购房使用贷款

  目前公积金贷款政策也比较严格,只要借款人有过房贷记录,不论房贷是否结清、房产是否出售,即便从未使用过公积金贷款,首次申请公积金贷款也会被算做二套房。

  6、婚前一方曾贷款购房,婚后以另一方名义申请贷款购房,但两人户口没有在一起

  夫妻双方后虽然户口没有落在一起,但在民政局有过。现在,银行在批贷时除要求借款人提供户口本外,还会要求借款人提供婚姻状况证明,而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的,所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

  7、婚后双方共同贷款购房,离异后一方再申请贷款购房

  只要央行的征信系统中能够查到房贷记录,那么即便离异后房产判给一方,另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过假离婚来规避二套房新政的想法也付之东流。

  三、买第二套房要交多少税

  1、买第二套房的契税一律是3%,不论面积大小。

  2、除了契税3%以外,还需交营业税5.5-5.6%,各地不同,个人所得税1%(北京交差额的20%),房本工本费85元,以及当地过户缴纳的其他费用。

  3、如果你全款买房,可以按照当地的最低指导价交税过户,这个指导价比实际成交价低。假设实际成交价为100万,指导价为单价8000,即总价84万,你就可以按照84万来交税、过户;如果是贷款,可以按照4交税过户,评估价也比实际成交价低。

  4、第一条就说了,算二套房,比买首套房多交个1.5%的契税。

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