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二手房买卖一定不要忘记户口的迁移-北京房产律师

2022-01-16 15:12? ???作者:

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北京丁玉芝房产律师团队,专业代理商品房买卖、宅基地纠纷、二手房买卖诉讼、借名买房纠纷、经适房买卖纠纷、房屋租赁纠纷、房产过户纠纷、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,可风险代理!

房屋卖出后,因房屋内的户口未按照合同约定全部迁出,被判违约赔偿

(此案主要揭示在房屋买卖合同过程中,因户口迁移问题引发的相关纠纷。)

基本案情

本案的当事人有两方,一是买房人第某、翁某,另一方是卖房人刘某。2017年6月11日,第某、翁某与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定刘某以370万元将涉案房屋出售给第某、翁某。6月17日,第某、翁某及北京某中介机构签订《补充协议》,约定刘某过户后2月内向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续,并留存5万房款在户口迁出之日由第某、翁某以现金形式交付。如因刘某自身原因未如期或无法将相关户口迁出,应向第某、翁某支付房屋总价款10%的违约金并继续履行全部户口迁出义务。7月7日,第某、翁某取得涉案房屋所有权。双方均认可诉争房屋内遗留有他人户口,并非经第某、翁某允许迁入。第某、翁某以刘某违约未迁出户口为由,诉至法院请求刘某支付违约金37万元,一审法院应刘某申请,对于违约金调整为7+10万元(自判决生效之日,以总房款370万为基数,按照每日千分之一的利率计算至实际迁出之日,但总额不超过10万);刘某不服提出上诉,二审法院维持原判决。

法官说法

户口迁移问题在房屋买卖合同纠纷案件中较为常见,法院对于此类问题的处理原则一般为:买受人起诉请求出卖人迁出户籍的,不属于人民法院民事案件的受理范围。但是,对于房屋买卖合同中约定出卖人应迁出户籍的,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任。本案就是违反约定判令赔偿违约金的一个案例。

温馨提示

建议买房人在购买房屋之初,详细了解房屋内的户籍情况,是否属于售房人,还有无其他的户口,能否迁出,自己是否在意涉案房屋内是否有户口,而后在合同中明确加以约定,约定迁出的时间和违约责任;特别是购买学位房的更要查实涉案房屋的学位是否已经使用,对此最好在合同中明确约定。

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