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2020-12-27 09:57? ???作者:北京房产律师

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北京市的小产权房与“绿化隔离地区建设”之间的关系

从1994年开始,北京市为了实施城市建设总体规划,防止城市中心地区与外围组团之间连成一片,避免城市“摊大饼式”的发展,实现城市规划“分散集团式”布局,在城市中心区和10个边缘集团之间以及各边缘集团之间用约240平方公里成片的大绿带进行隔离,由此形成了城市绿化隔离地区。绿化隔离地区建设除了植树造林实现绿化目的外,还包括了绿化隔离地区的农民搬迁、土地征用,旧村改造和新村建设、商品房开发,市政基础设施建设等。

2000年2月29日,为了推动绿化隔离地区建设,由北京市人民政府有关部门、北京市园林局、北京市规划委员会、北京市城市规划研究总院等单位共同组成了北京市绿化隔离带地区建设总指挥部,具体负责绿化隔离带的实施,并确定了把房地产开发同旧村改造、实现绿化相结合的原则,在绿化隔离地区除了建设绿化项目外,还采取了多种形式进行新村建设和旧村改造,完善城市基础设施,并通过适当比例的房地产开发,以弥补绿化隔离地区建设的资金不足。业界通常将绿化隔离地区的房地产项目称之为“绿隔项目”。

新村建设原则上以行政村为单位进行,按照居住小区的标准,以高层建筑为主,统一规划,统一开发,对农民宅基地用于新村建设的,一律征为国有建设用地,不再进行货币补偿,实行土地无偿划拨使用和政策性补偿,农民可以按建安造价购买自住房,将来房屋的产权为“大产权”。另外,在不突破农民原有宅基地占地面积80%的情况下,农民也可建设自住的单体二层或三层小楼,但不能申领所有权证,其性质与农民原有宅基地上房屋一样,由于其通常会取得乡(镇)政府颁布的产权证,又俗称“乡产权”,属于“小产权”的一种类型。

2000年3月29日,北京市人民政府办公厅印发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》,规定对于经营性绿色产业项目,绿化建设用地面积在10亩以上的,允许有3-5%的土地用于与绿地相适宜的建设项目,但不得搞房地产开发和任何工业项目,此类项目的建筑物高度严格控制限定在2层以下,且必须是用于绿地维护、管理用房及其设施建设等;还规定了建设农民自住房屋和上市出售的商品房的比例为1:0.5,亦即在旧村改造和新村建设过程中,集体经济组织可按农民自住房面积的二分之一建设商品房用于出售。按政府的相关规定,旧村改造和新村建设用地内的新建住宅,包括按比例建设的商品房,均可取得“大产权”,而不是“小产权”。

国家的建设用地法律法规和北京市人民政府及相关部门均制定了一系列规范性文件,对涉及旧村改造、新村建设及绿隔项目的房屋建设进行规范,而在实际的旧村改造、新村建设及房地产开发过程中,乡(镇)政府、村委会及房地产开发商为追求自身利益的最大化,违规、超标建设大量房屋对外出售。例如:村委会及房地产开发商突破农民原有宅基地占地面积80%的政策限制,违规建设大片高层住宅对外出售;突破农民自住房屋和上市出售商品房1:0.5的比例限制,大量建设所谓的商品房出售;对于政府审批的经营性绿色产业项目,违规搞房地产开发并上市出售;更有甚者,村委会及房地产开发商在没有任何用地规划审批手续的情况下,相互串通,在集体土地上(包括建设用地、农用地及未利用地)擅自建房出售。因此,建设、销售小产权房严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展,成为影响社会稳定的隐患。燕郊二手房买卖律师,燕郊二手房买卖纠纷律师,燕郊二手房诉讼律师,燕郊二手房官司律师,燕郊二手房买卖合同纠纷律师,


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