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北京房产买卖律师咨询

2021-04-30 21:42? ???作者:北京房产律师


 
  现在商品房交易中大多数采用的是期房交易,因此需要购房人与开发商签订商品房预约合同,那商品房预约合同是否具有法律效力?法律如何规定商品房预约合同违约责任?商品房认购书有什么法律效力?
  一、商品房预约合同是否具有法律效力
  预约合同的本质是契约。预约合同最早存在于买卖、使用借贷、消费借贷等个别契约之中,后被有些国家扩及于所有契约。预约合同的成立与效力原则上适用一般契约的规定。
  二、法律如何规定商品房预约合同违约责任
  目前最高院倾向于预约合同是独立合同,单独发生法律效力。预约合同生效后,双方当事人均应按照约定履行自己的义务,一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行,构成违约的,应当承担相应的违约责任。但关于违反预约合同的责任,《合同法》未有明文规定,一般认为,预约责任只能是继续履行、损害赔偿、违约金及适用定金罚则。2012年7月1日,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》正式实施,该司法解释第2条规定:"当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。"
  三、商品房认购书有什么法律效力
  首先,意向书这一形式是特殊时期的产物,它产生于整个社会缺乏法律意识、合同观念之时。意向书一般都会明确注明为"意向书"而非正式"合同",签署意向书的双方也仅向对方传达一个最初步、最基本的合同意向,一旦这一意向有所改变,也无需向对方承担任何责任。如果需要进一步确定该意向,则双方再签署正式合同。在今天看来,把签署意向书作为签署正式合同的前置程序毫无必要,因为任何一方均可违反意向书而无须承担任何责任,任何一方都不会仅凭意向书就着手准备履行有关义务,因此意向书也就毫无实际意义,反而增加了交易成本和交易环节。在我国现行的基本法律当中,如《民法通则》、《合同法》等,均未对意向书作出规定,而仅仅规定了合同。
  我国现行法律对于有效合同的构成要件作了如下规定:
  1、合格的主体;
  2、真实的意思表示;
  3、内容合法;
  4、形式合法。对于合同的订立程序规定为:一方向另一特定方发出要约,要约内容要包括特定标的物的较为详细、具体的情况,如规格、数量、价格等。
  如果把商品房认购书和正式合同作一比较,即可发现商品房认购书具备合同的构成要件:
  1、签署合同或商品房认购书的双方当事人都具备相应主体资格;
  2、合同或商品房认购书的内容是双方真实的意思表示(有证据证明确有欺诈、胁迫等情形的除外);
  3、有关内容不违反法律及公序良俗;
  4、采取合法的形式。因此,商品房认购书也可以归人合同范畴,具有合同的法律效力,一旦签署,即对双方当事人产生相应约束力。购房者在签署商品房认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心,尤其是不能认为商品房认购书不是正式合同,从而置商品房认购书中的有关违约责任于不顾。
 
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